Warum New Yorker Wohnungen für NYCB zu einem großen Problem werden könnten

Anleger haben in diesem Monat bisher Aktien des gewerblichen Immobilienkreditgebers New York Community Bancorp (NYCB) abgestraft. Um zu verstehen, warum, ist es hilfreich, die sich verändernden wirtschaftlichen Gegebenheiten eines der Grundpfeiler von New York City zu verstehen: des mietpreisstabilisierten Apartmentgebäudes.

Das größte Kreditengagement der regionalen Banken betrifft Wohnungen. Fast die Hälfte dieses Portfolios ist mit Dutzenden von Mehrfamilienhäusern im Big Apple verbunden, in denen die jährliche Mieterhöhung von der Regierung reguliert wird.

Das ist es, was die Anleger beunruhigt. Aufgrund höherer Zinssätze und neuer Grenzen für Mieterhöhungen könnten diese Immobilien am Ende viel weniger wert sein als zuvor, was die Wall Street zu der Frage veranlasst, ob dieser 116-Milliarden-Dollar-Kreditgeber in der Lage sein wird, die erwarteten Verluste im Laufe des Jahres zu verkraften… die Zeit.

Die Bank mit Hauptsitz in Hicksville, New York, versucht Investoren davon zu überzeugen, dass die Situation unter Kontrolle sei.

Der neue CEO der New York Commercial Bank, Alessandro Dinello, sagte Analysten am Mittwoch, dass das Unternehmen daran arbeiten werde, sein Engagement in Gewerbeimmobilien zu reduzieren. Die Bank verfügt außerdem über Kredite in Höhe von 3 Milliarden US-Dollar, die an Büroimmobilien gebunden sind, ein weiterer potenzieller Schwachpunkt in der Zukunft, da sich die Geschäftsmuster in den Großstädten ändern.

Am Freitag kauften DiNello und andere Vorstandsmitglieder NYCB-Aktien im Wert von fast 873.000 US-Dollar, und dieser Vertrauensbeweis trug dazu bei, dass die Aktie um 17 % stieg.

Seit dem 31. Januar, als das Unternehmen die Analysten überraschte, indem es seine Dividende kürzte und einen vierteljährlichen Nettoverlust von 252 Millionen US-Dollar meldete, ist es immer noch um 53 % gesunken. Die Bank gab an diesem Tag bekannt, dass sie 552 Millionen US-Dollar für zukünftige Kreditverluste zurückgestellt habe, ein Betrag, der weit über den Schätzungen liegt, um Schwachstellen im Zusammenhang mit Büroimmobilien und Mehrfamilienwohnungen auszugleichen.

NYCB hat seine Wurzeln in New York City. Sie wurde 1859 als Queens County Savings Bank gegründet und war die erste vom Staat New York zugelassene Sparkasse in Queens. Das Unternehmen ging 1993 an die Börse und entwickelte sich in den folgenden Jahrzehnten zu einem der größten Kreditgeber der Stadt für mietstabilisierte Gebäudeeigentümer.

Fast die Hälfte aller Wohnungen in New York City sind mietstabil. Es handelte sich um ein System, das darauf abzielte, einige Einheiten erschwinglich zu halten, insbesondere in älteren Gebäuden, die vor 1974 gebaut wurden.

Die Geschichte geht weiter

Was Mehrfamilienkomplexe so lange wertvoll machte, waren lokale Gesetze, die den Vermietern mehr Freiheit gaben, die Mieten an die Marktpreise anzupassen, was diese Immobilien zu kostengünstigen, aber stabilen Einnahmequellen machte.

Eine Änderung des Staates New York im Jahr 2019 begrenzte Mieterhöhungen, übte Druck auf die Gewinne von Gebäudeeigentümern aus und gab ihnen weniger Anreize, Immobilien zu sanieren. Dann verteuerten steigende Inflation und Zinssätze den Unterhalt und die mit diesen Gebäuden verbundenen Schulden.

Es besteht nun die Befürchtung, dass sich die Verluste oder Zahlungsausfälle bei Fälligkeit der Kredite häufen oder dass es zu einem Zwangsverkauf dieser Immobilien mit einem hohen Abschlag kommt.

So geschah es Ende letzten Jahres, als die Federal Deposit Insurance Corporation Kredite in Höhe von fast 15 Milliarden US-Dollar verkaufte, die durch mietregulierte Gebäude besichert waren, die zuvor der Signature Bank gehörten, einem der drei großen Kreditgeber, die 2023 von den Aufsichtsbehörden beschlagnahmt wurden 39 %.

„Das alles kann nicht schnell genug passieren.“

Dies ist die Herausforderung, vor der die New York Commercial Bank steht, wenn sie versucht, aus ihrer aktuellen misslichen Lage herauszukommen. Sie sagt, sie wolle ihren Fokus auf Gewerbeimmobilien reduzieren, aber es werde schwierig sein, dies zu erreichen, ohne Verluste zu erleiden.

„Ich vermute [NYCB] „Investoren haben das Recht, besorgt zu sein“, sagte Joshua Siegel, ein ehemaliger Banker und derzeitiger CEO von StoneCastle mit Sitz in New York City, einem Vermögensverwaltungs- und Beratungsunternehmen, das kleineren US-Banken Eigenkapital- und Einlagenfinanzierungen bereitstellt.

„Das wird ein schlechtes Ende für die Stadt nehmen, denn wir sind alle auf geliehener Zeit und jemand muss zahlen“, sagte Siegel und sprach damit allgemeiner über die Dynamik des New Yorker Mehrfamilienimmobilienmarktes.

„Sie möchten, dass sie ihr Buch diversifizieren“, sagte Chris Marinac, Analyst bei Janney, gegenüber Yahoo Finance.

Aber „nichts davon kann schnell genug passieren für Anleger, die sich Sorgen um ihre Aktien machen.“

Die Ratingagentur Moody's hob diese Woche das Engagement der Bank in mietpreisgebundenen Wohnimmobilien hervor und gab gleichzeitig bekannt, dass sie die Kreditwürdigkeit der New York Commercial Bank auf Junk herabgestuft habe. Laut Moody's haben sich solche Gebäude „in der Vergangenheit gut bewährt“, aber „dieser Zyklus könnte anders sein“.

Die Community Bank of New York gab letzte Woche bekannt, dass ihr mietreguliertes Portfolio eine Beleihungsquote von 58 % aufwies und dass die Quote notleidender Kredite bei mindestens 0,52 % lag. Aber „kritisierte“ Kredite machten 14 % oder 2,4 Milliarden US-Dollar des Portfolios aus.

Im Mehrfamilienportfolio der Bank machten Kredite in Krediten 8,3 % aus.

„Nichts Vergleichbares zu dem, was wir 2008 gesehen haben“

Unter Analysten gibt es Debatten darüber, ob die Probleme der New York City Bank einzigartig sind oder nur der Anfang einer größeren Belastung für eine Reihe regionaler Banken in den Vereinigten Staaten.

Nach Angaben der Mortgage Bankers Association besitzen Banken die Hälfte aller ausstehenden Gewerbeimmobilienkredite, wobei kleine Banken die Mehrheit halten.

Laut Apollo-Chefökonom Torsten Slok (Apollo ist die Muttergesellschaft von Yahoo Finance) stiegen die überfälligen Zinsen für nicht vom Eigentümer genutzte Gewerbeimmobilienkredite im vierten Quartal auf den höchsten Stand seit 2013.

Es handele sich laut Siegel nicht um eine bundesweite Krise. „Es ist eine Marktkrise, und ich würde sagen, in erster Linie handelt es sich um Gewerbeimmobilien in Großstädten, in denen die Leerstandsraten noch nicht so hoch sind.“ er fügte hinzu.

„Ich hoffe und glaube, dass ‚Schwachstellen bei Gewerbeimmobilien‘ letztendlich kein systemisches Risiko für das Bankensystem darstellen werden“, sagte Finanzministerin Janet Yellen am Donnerstag gegenüber den Gesetzgebern des Senats.

Aber „kleinere Banken könnten aufgrund dieser Entwicklungen nervös sein.“

Sheila Burr, ehemalige Leiterin der Federal Deposit Insurance Corp., sagte gegenüber Yahoo Finance am selben Tag, dass es „zu noch ein paar weiteren Bankpleiten“ kommen könne, wenn die Kreditgeber nicht genug Rücklagen hätten, um potenzielle Verluste bei Gewerbeimmobilien aufzufangen.

„Aber es ist nichts Vergleichbares zu dem, was wir 2008 gesehen haben“, fügte sie hinzu und bezog sich dabei auf den Immobiliencrash, der letztendlich zum Zusammenbruch einiger der größten Finanzinstitute des Landes und Hunderter anderer Banken in den Vereinigten Staaten führte.

David Hollerith ist leitender Reporter bei Yahoo Finance und befasst sich mit Banking, Kryptowährung und anderen Finanzbereichen.

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