Die Mieten sinken. Warum erscheint dies nicht in den Inflationsdaten?

Die Fed könnte ein Wohnungsproblem haben. Zumindest gibt es ein Wohnungsgeheimnis.

Die Gesamtinflationsrate ist im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen. Aber der Wohnungsbau hat sich als hartnäckige – und überraschende – Ausnahme erwiesen. Nach Angaben des Arbeitsministeriums stiegen die Kosten für Unterkünfte im Januar im Vergleich zum Vorjahr um 6 % und im Monatsvergleich schneller als im Dezember. Diese Beschleunigung war ein wesentlicher Grund für den Anstieg der Gesamtverbraucherpreise im letzten Monat.

Die anhaltende Immobilieninflation stellt für Fed-Beamte ein Problem dar, da sie darüber nachdenken, wann sie die Zinssätze senken sollten. Wohnen ist für die meisten Haushalte die größte monatliche Ausgabe, was bedeutet, dass sie großen Einfluss auf die Inflationsberechnungen hat. Solange sich die Immobilienpreise nicht abkühlen, wird es für die Inflation insgesamt schwierig sein, nachhaltig zum 2-Prozent-Ziel der Zentralbank zurückzukehren.

„Wenn Sie wissen wollen, wohin sich die Inflation entwickelt, müssen Sie wissen, wohin sich die Immobilieninflation entwickelt“, sagte Mark Franceschi, Geschäftsführer bei Zelman & Co., einem Immobilienforschungsunternehmen. Er fügte hinzu, dass sich die Immobilieninflation „nicht in dem Maße verlangsamt, wie wir oder irgendjemand erwartet hat“.

Diese Prognosen basierten auf Daten des privaten Sektors von Immobilienseiten wie Zillow, Apartment List und anderen privaten Unternehmen, die zeigten, dass die Mieten in letzter Zeit kaum gestiegen waren und in einigen Märkten direkt fielen.

Für Hauskäufer hat die Kombination aus steigenden Preisen und steigenden Zinssätzen dazu geführt, dass Wohnraum immer unbezahlbarer wird. Andererseits waren viele bestehende Eigenheimbesitzer teilweise von steigenden Preisen verschont, weil sie Festhypotheken mit monatlich unveränderten Zahlungen erhielten.

Immobilienpreise und Hypothekenzinsen erscheinen jedoch nicht direkt in den Inflationsdaten. Denn der Kauf eines Eigenheims ist eine Investition und nicht nur ein Verbraucherkauf wie Lebensmittel. Stattdessen basieren die Inflationsdaten auf Mieten. Da private Daten eine Abschwächung der Mieten zeigten, rechneten Ökonomen mit einer Verlangsamung, die sich auch in den Regierungsdaten bemerkbar machen würde.

Beamte der US-Notenbank lehnten die Immobilieninflation im letzten Jahr weitgehend ab, da sie der Ansicht waren, dass die offiziellen Daten den sich in den privaten Daten abzeichnenden Verlangsamungstrend einfach nur langsam erfassen konnten. Stattdessen konzentrierten sie sich auf Maßnahmen, die Unterkünfte ausschlossen, ein Ansatz, der ihrer Meinung nach die zugrunde liegenden Trends besser widerspiegelte.

Doch da die Meinungsverschiedenheiten weiterhin bestehen, haben einige Ökonomen innerhalb und außerhalb der Fed begonnen, diese Annahmen in Frage zu stellen. Ökonomen von Goldman Sachs haben kürzlich ihre Prognosen für die Immobilieninflation in diesem Jahr angehoben und dabei auf steigende Mieten für Einfamilienhäuser verwiesen.

„Offensichtlich passiert da etwas, das wir noch nicht verstehen“, sagte Austan Goolsbee, Präsident der Federal Reserve Bank of Chicago, kürzlich in einem Interview. „Sie fragen mich: Was guckst du?“ Ich würde sagen: „Ich behalte den Wohnungsbau im Auge, weil das immer noch seltsam ist.“

Verzögerte Daten

Die hartnäckige Natur der Immobilieninflation ist kein völliges Rätsel. Ökonomen wussten, dass es einige Zeit dauern würde, bis sich die in den Daten des privaten Sektors gezeigte Abschwächung der Mieten im offiziellen Verbraucherpreisindex des Arbeitsministeriums niederschlägt.

Für diese Verzögerung gibt es zwei Gründe. Der erste ist technischer Natur: Die Daten der Regierung basieren auf einer monatlichen Erhebung von Tausenden von Mieteinheiten. Allerdings wird eine bestimmte Einheit nur alle sechs Monate gescannt. Wenn also eine Wohnung im Januar vermessen wird und die Miete im Februar steigt, wird dieser Anstieg erst dann in den Daten sichtbar, wenn die Wohnung im Juli erneut vermessen wird. Dies führt dazu, dass die Regierungsdaten insbesondere in Zeiten schneller Veränderungen hinter den Bedingungen zurückbleiben.

Der zweite Grund ist konzeptioneller Natur. Die meisten privaten Indexe berücksichtigen Mieten nur, wenn sie neue Mieter gewinnen. Die Regierung ist jedoch bestrebt, die Wohnkosten für alle Mieter zu decken. Da die meisten Mietverträge eine Laufzeit von einem Jahr oder länger haben und diejenigen, die ihre Mietverträge verlängern, häufig einen Rabatt im Vergleich zu Mietern auf dem freien Markt erhalten, werden staatliche Daten in der Regel langsamer revidiert als private Indikatoren.

Öffentliche und private Daten sollten irgendwann zusammenwachsen. Es ist jedoch nicht klar, wie lange dieser Prozess dauern wird. Beispielsweise hat der rasante Anstieg der Mieten in den Jahren 2021 und 2022 dazu geführt, dass viele Menschen lieber dort bleiben, als sich in den heißen Mietmarkt zu stürzen. Dies und andere Faktoren könnten dazu geführt haben, dass es länger als üblich gedauert hat, bis die Marktmieten in den Regierungsdaten herausgefiltert wurden.

Es gibt Anzeichen dafür, dass eine Verlangsamung im Gange ist. Die Mieten sind in den letzten drei Monaten mit einer jährlichen Rate von weniger als 5 Prozent gestiegen, ausgehend von einem Höchststand von fast 10 Prozent im Jahr 2022. Private Datenquellen gehen unterschiedlicher Meinung darüber aus, wie weit der Rückgang der Mietinflation noch aussteht, aber sie sind sich darin einig Der Trend sollte sich fortsetzen.

„Im Großen und Ganzen sagen sie alle das Gleiche, nämlich dass die Mietinflation deutlich nachgelassen hat“, sagte Laura Rosner Warburton, Chefökonomin beim Wirtschaftsforschungsunternehmen Macropolicy Perspectives.

Häuser versus Wohnungen

Auch wenn sich die Mietinflation endlich abschwächen könnte, ist die staatliche Messung der Kosten für Vermieter nicht diesem Trend gefolgt; In den Daten des letzten Monats hat sich die Dynamik bereits beschleunigt. Da mehr Amerikaner ein Eigenheim besitzen als Mietwohnungen, dominieren Eigentumswohnungen die Obdachkomponente des Verbraucherpreisindexes.

Die Ausgaben, die die meisten Menschen mit Wohneigentum verbinden – Hypothekenzahlungen, Hausratversicherung, Wartung und Reparaturen – werden nicht direkt in die Inflationsmaße einbezogen.

Stattdessen misst die Regierung die Immobilieninflation für Eigentümer, indem sie die Kosten für die Anmietung eines ähnlichen Hauses ermittelt, ein Konzept, das als selbstgenutzte Mietäquivalente bezeichnet wird. (Die Idee ist, dass dies den Wert der „Dienstleistung“ der Bereitstellung von Wohnraum misst, im Gegensatz zu den Investitionsgewinnen, die sich daraus ergeben, Wohnraum zu besitzen.)

Miet- und Eigentumskennzahlen stimmen in der Regel überein, da sie auf denselben Grunddaten basieren – einer Umfrage unter Tausenden von Mieteinheiten. Bei der Berechnung der Eigentumszahlen legt das Arbeitsministerium jedoch mehr Gewicht auf Häuser, die mit Eigentumswohnungen vergleichbar sind. Das heißt, wenn sich verschiedene Wohnformen unterschiedlich verhalten, können die beiden Maßnahmen variieren.

Einige Ökonomen sagen, dass dies möglicherweise jetzt der Fall ist. Der Boom im Wohnungsbau der letzten Jahre hat in vielen Städten zu sinkenden Mieten geführt. Allerdings sind Einfamilienhäuser immer noch Mangelware, da Millionen von Millennials irgendwann den Punkt erreichen, an dem sie mehr Platz wünschen. Dies führt zu höheren Kosten für Häuser sowohl für Käufer als auch für Mieter. Da die meisten Hausbesitzer in Einfamilienhäusern wohnen, spielen Einfamilienhäuser eine große Rolle bei der Berechnung der Eigentümergleichmiete.

„Hinter Einfamilienhäusern herrscht mehr Hitze, und es gibt sehr gute Argumente dafür, warum diese Hitze anhalten wird“, sagte Skyler Olsen, Chefökonom bei Zillow.

Glück oder etwas mehr?

Andere Ökonomen bezweifeln, dass der Inflationsanstieg im Januar den Beginn eines nachhaltigeren Trends darstellt. Die Mieten für Einfamilienhäuser übertrafen schon seit einiger Zeit die Mieten für Wohnungen, doch erst seit Kurzem weichen die Inflationsraten zwischen Eigentümern und Mietern voneinander ab. Dies deutet darauf hin, dass die Januar-Daten ein Zufall waren, sagte Omair Sharif, Gründer von Inflation Insights, einem Wirtschaftsforschungsunternehmen.

Sherif sagte: „Monatliche Angelegenheiten können im Allgemeinen volatil sein.“ Er sagte, die gute Nachricht im Bericht sei, dass sich das Mietwachstum endlich abzukühlen beginne, was ihn zuversichtlicher mache, dass sich die lang erwartete Verlangsamung in den offiziellen Daten widerspiegeln werde.

Diese Schlussfolgerung ist jedoch keineswegs sicher. Vor der Pandemie erzählten verschiedene Teile des Wohnungsmarkts weitgehend übereinstimmende Geschichten: Die Wohnungsmieten stiegen im gleichen Maße wie beispielsweise die Mieten für Einfamilienhäuser.

Aber die Pandemie hat dieses Gleichgewicht zerstört, was dazu geführt hat, dass die Mieten an einigen Orten steigen und an anderen sinken und die Beziehungen zwischen den verschiedenen Größenordnungen gestört haben. Dies mache es schwierig, sicher zu sagen, wann und in welchem ​​Ausmaß sich die offiziellen Daten beruhigen werden, sagte Sarah House, Chefökonomin der Wells Fargo Bank – was die Fed vorsichtiger machen könnte, wenn sie über Zinssenkungen nachdenkt.

„Im Moment gehen sie immer noch davon aus, dass sich die Inflation noch deutlich verlangsamen wird, aber das wird sie in ihrem Optimismus vorsichtig halten“, sagte sie und bezog sich dabei auf Fed-Beamte. „Sie müssen darüber nachdenken, wo das Tierheim tatsächlich hin soll und wie lange es dauern wird, dorthin zu gelangen.“