Die Hauspreise fallen endlich. Aber wie tief werden sie gehen?

Der US-Immobilienmarkt befindet sich mitten in einem großen Wandel. Nach zwei Jahren steigender Preise in der Stratosphäre haben die Eigenheimpreise ihren Höhepunkt erreicht und sind auf dem Weg zu fallen.

Aber was Hauskäufer und Hausbesitzer gleichermaßen wissen wollen, ist: Wie niedrig werden die Preise sinken?

Die kurze Antwort: Die Preise dürften weiter fallen, aber nicht so stark wie während der Immobilienkrise. Laut den S&P CoreLogic Case-Shiller-Indizes, die die Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten messen, fielen die nationalen Eigenheimpreise von einem Höchststand im Jahr 2006 auf ein Tief im Jahr 2012 um 27 %.

„Das war 2008 und 2009 anders, weil dieser Preisverfall auf einen Druck der Verkäufer zurückzuführen war“, sagte Jeff Tucker, Chefökonom bei Zillow. „Aufgrund von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen gab es viele sehr motivierte Verkäufer, die bereit waren, den Verlust ihrer Häuser in Kauf zu nehmen.“

Darüber hinaus kam dieser Wohnungseinbruch zu einer Zeit, als die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser viermal so hoch war wie heute. Der aktuelle Bestand bleibt deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie, was den Wettbewerb um Eigenheime verstärkt hat. Dies hält die Preise relativ stark.

„Ich wäre überrascht, wenn die Preise irgendwo unter den Stand von 2019 fallen würden“, sagte Tucker. Bis zum Frühjahr dieses Jahres kam es 2021 zu einer gewissen Überhitzung auf dem Immobilienmarkt, was die Preise höher trieb, als die Fundamentaldaten unterstützen würden. Jetzt gehen sie unter.“

Da sich die Hypothekenzinsen seit Anfang dieses Jahres mehr als verdoppelt haben, haben sich die Konten der Hauskäufer dramatisch verändert. Der monatliche Haupthypothekenbetrag und die Zinsen für ein durchschnittliches Haus im Wert von 930 US-Dollar sind laut Black Knight, einem Hypothekendatenunternehmen, gegenüber dem Vorjahr um 73 % gestiegen.

Wenn man die steigenden Hypothekenzinsen zusammen mit steigenden Hauspreisen und Löhnen, die nicht schnell steigen, bedenkt, ist der Kauf eines Eigenheims laut Black Knight jetzt günstiger als seit Jahrzehnten.

Für die Käufer könnte jedoch eine gewisse Erleichterung in Sicht sein.

Ökonomen im Goldmann Sachs Wir gehen davon aus, dass die Eigenheimpreise gegenüber ihrem Höchststand im Juni um etwa 5 % bis 10 % fallen werden.

Wells Fargo prognostizierte kürzlich, dass die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser bis Ende 2023 im Jahresvergleich um 5,5 % fallen werden.

Ökonomen von Wells Fargo schätzen, dass der Durchschnittspreis für ein bestehendes Einfamilienhaus in diesem Jahr 385.000 US-Dollar betragen wird, was einem Anstieg von 7,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, aber das Wachstum wird viel geringer sein als die jährliche Steigerung von 19 % im Jahr 2021.

Ökonomen erwarten, dass der durchschnittliche Eigenheimpreis auf 364.000 $ fallen wird, was einem Rückgang von 5,5 % gegenüber diesem Jahr entspricht. Sie erwarten, dass sich die Preise im Jahr 2024 erholen und wieder steigen werden, wobei der Durchschnittspreis bis Ende 2024 um 3,3 % auf 376.000 steigen wird.

„Der Haupttreiber der Immobilienmarktkorrektur waren bisher deutlich höhere Hypothekenzinsen“, schrieben die Forscher von Wells Fargo. „Wenn sich unsere Erwartungen einer Zinssenkung der Fed erfüllen, werden die Hypothekenzinsen wahrscheinlich ziemlich stark sinken, da der Inflationsdruck, der das Wachstum der Realeinkommen ankurbelt, nachlässt. Darauf sollte eine leichte Verbesserung der Verkaufsaktivitäten folgen, die die Immobilienpreise wieder ankurbeln wird Wanderungen bis 2020. 2024.“

Wie stark die Preise sinken, hängt letztendlich davon ab, wo Sie wohnen.

Im Gegensatz zu den Preiserhöhungen während der Pandemie, die die Immobilienpreise auf den Märkten im ganzen Land in die Höhe getrieben haben, wird die Ruhe regionaler sein, sagte Tucker. Er sagte, dass die Rückgänge an Orten stärker zu spüren sein werden, an denen während der Pandemie größere Gewinne erzielt wurden, viele davon im Westen und im Sonnengürtel, einschließlich Städten wie Austin, Phoenix und Boise.

„Landesweit konnten wir einen Rückgang von 5 % gegenüber dem Höchststand feststellen“, sagte Tucker. „Aber die Preise werden im Westen stärker sinken und im Südosten weniger sinken.“

Im September fielen die Hauspreise in mehreren Pandemie-Hotspots, darunter Phoenix, im Monatsvergleich um 2,3 %. Laut Zillow sank Las Vegas um 1,9 % und Austin um fast 1 %.

Boise, Idaho, wo die Preise während der Pandemie um fast 60 % gestiegen sind, befindet sich laut Zillow bereits in einem jährlichen Rückgang, wobei die Preise im September gegenüber dem Vorjahr um 3,9 % fielen.

„Eine Reihe von Metropolregionen, insbesondere im Westen, werden in diesem Frühjahr im Jahresvergleich einige Preisrückgänge verzeichnen“, sagte Tucker. „Dies wäre der schlechteste Zeitpunkt für einen Vergleich, da dies die Zeit ist, in der viele Märkte ihren Höhepunkt erreicht haben.“