Deutschlands bevorzugter Inflationsschutz? Land

Daher findet man viele Deutsche, die ihre Häuser in Pflüge umpflügen, die hier wegen der wertbeständigen Eigenschaften von Bethongold – oder Betongold – genannt werden. Aber ein anderes klares deutsches Substantiv Torschlusspanik – Angst vor einem Torschließen – fasst die aktuelle Stimmung zusammen.

Wer sein Heil zu Hause sucht, weiß, dass er erst spät mitfeiert. Die Immobilienpreise steigen seit mehr als einem Jahrzehnt und haben zuletzt an Fahrt gewonnen – der Eurobase-Index der deutschen Immobilienpreise lag im Februar fast 15 % höher als zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. Eva Greenwald, Leiterin Immobilien bei der Postbank, glaubt, dass der jüngste Anstieg von Inflations- und Zinssorgen getrieben wurde.

Ballonbaukosten und unzureichender Neubau treiben die Preise in die Höhe. Vermieter können mit einem Verkauf zurückhaltend sein, da Bargeldeinnahmen schnell an Kaufkraft verlieren. Die Einträge auf dem beliebten deutschen Immobilienportal Scout24 SE gingen im vergangenen Jahr um 12 % zurück.

Als ich 2008 nach Berlin zog, sprachen die Einheimischen selten über Immobilienpreise (erfrischend, dachte ich, kam aus Großbritannien). Der Immobilienmarkt war seit Jahren rückläufig und die Mieten unglaublich niedrig.

Rückblickend war es eine wunderbare Zeit, ein Zuhause zu bekommen. Seitdem sind die Hypothekenzinsen eingebrochen, verbunden mit einer starken Nachfrage nach städtischem Wohnraum, was einen überraschenden Schub gegeben hat. Die Wohnungspreise haben sich im Durchschnitt mehr als verdoppelt, in den Szenevierteln Berlins und anderer Großstädte sind sie in die Höhe geschossen. Da der Wohnungsbau intensiviert wird, liegen etwa 300.000 fertiggestellte Einheiten pro Jahr 25 % unter dem Ziel der neuen Regierung.

Es wäre eine Erweiterung zu argumentieren, Deutschland sei ein Land der Immobilienspekulanten geworden. Das Land hat immer noch die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU. In der EU sind es durchschnittlich 70 %, und etwa 65 % der amerikanischen Haushalte besitzen das Eigentum, auf dem sie leben. In Deutschland sind es etwa 50 %.

Deutsche wechseln Häuser nicht für schnellen Profit, weil Transaktionskosten und Steuern hoch sind. Auch die Kreditstandards sind sehr stabil. Kreditnehmer halten in der Regel eine Anzahlung von 20 % und entscheiden sich dafür, das Darlehen sehr schnell zurückzuzahlen, damit sie einen großen Bestand haben.

Bis vor kurzem konnten sie sich für mehr als 10 Jahre an Zinsen von weniger als 1 % halten, sodass die meisten nicht vom jüngsten Anstieg der Hypothekenzinsen betroffen waren. Während die Deutschen eine beliebte Nase gegen Kredite haben, sitzen diejenigen, die es akzeptieren, hübsch da, weil die Inflation den realen Wert verringert, den sie zurückzahlen müssen.

Die schlechte Nachricht ist, dass Häuser sehr teuer sind. 422.000 Euro kostet ein durchschnittliches Eigenheim oder eine Eigentumswohnung laut einer im vergangenen Jahr veröffentlichten Studie des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), die eine Kaution von rund 84.000 Euro verlangt. Betongold ist ein Inflationsschutz, der nur den Reichen zur Verfügung steht.

Letztes Jahr hat Deutschlands Finanzmetropole Frankfurt die jährliche Bubble-Heimmarktumfrage von UBS übertroffen und verzeichnet, dass die inflationsbereinigten Preise seit 2016 um durchschnittlich 10 % pro Jahr gestiegen sind.

Kaufpreise sind höher als Einkommensgewinne und Mieterhöhungen, die stark kontrolliert werden. In Großstädten dauert es mittlerweile 35 Jahre, bis ein Grundstückseigentümer den Kaufpreis bei der Genehmigung des Grundstücks wieder hereingeholt hat. Das war eine lange Wartezeit.

Natürlich untergräbt diese Lücke zwischen Kaufpreis und Miete die Vorstellung, dass sie den Käufern jetzt einen Schutz vor Inflation bietet. Allerdings versicherte die Vonovia SE, Deutschlands größter börsennotierter Grundstückseigentümer, Investoren in diesem Monat, dass sich die Mieten nur aufgrund steigender Baukosten und Immobilienwerte verzögern würden.(1)

Auch Banken, die Kredite zu sehr niedrigen Zinsen vergeben, sind Risiken durch dieses teure Heimnetz ausgesetzt. Die Bundesbank warnte im Februar, dass Häuser jetzt mit 40 % mehr bewertet werden. Sicher, es sagt seit fast einem Jahrzehnt dasselbe – aber der Boom wird noch lange anhalten, und es wird sich irgendwann als richtig erweisen.

Unter starkem Druck hat Deutschland den inländischen Kreditgebern kürzlich befohlen, bis zum nächsten Jahr Kapital im Wert von 22,22 Milliarden Euro aufzubauen, und sie gewarnt, bei der Vergabe neuer Hypotheken besonders vorsichtig zu sein.

Dennoch lassen sich die Banken nicht so leicht davon abhalten, den Immobilienboom zu zeichnen. Wie EU-Finanzrisikomonitore betonen, haben deutsche Regulierungsbehörden bisher nicht versucht, zu kontrollieren, wie viel Kreditnehmer aufgrund ihres Einkommens und ihrer Immobilienpreise aufnehmen können. Wenn die meisten deutschen Käufer eine große Anzahlung leisten, leihen sich etwa 18 % von ihnen 100 % oder mehr des Kaufpreises, also gibt es Anlass zur Sorge.(2)

Wenn die Regulierungsbehörden nicht zu aggressiv vorgehen oder bis die Hypothekenzinsen wirklich greifen, werden Deutschlands Immobilienblasen weiter wachsen.

Es wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen weniger aggressiv anheben wird als die US-Notenbank, was die anhaltende Wirtschaftsschwäche in einigen Teilen der Eurozone widerspiegelt. Dann besteht die Gefahr, dass die Geldpolitik für das relativ wohlhabende Deutschland zu locker wird.

Der Verkauf von Anleihen wird voraussichtlich die Renditen ab 2018 maximieren und dadurch die Kosten für Wohnungsbaudarlehen erhöhen, aber wenn sich die Inflation verdoppelt, liegt das 10-jährige Hypothekendarlehen bei 1,75 %. Betongold hat seinen Glanz noch nicht verloren.

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(1) Sie kann durch Mieterhöhungen automatisch mehr Investitionen schicken und sagt damit, dass „der Kosteninflationdruck nicht beim Vermieter liegen darf“.

(2) Dazu ist nach Angaben des VDP, der die Daten herausgegeben hat, in der Regel die Bereitstellung eines zusätzlichen Netzes durch den Kreditnehmer erforderlich.

Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion oder von Bloomberg LP und ihrer Eigentümer wieder.

Chris Bryant ist ein Bloomberg-Kommentarautor, der sich mit Industrieunternehmen befasst. Zuvor arbeitete er für die Financial Times.